Проблема
недоверия россиян к риелторам на протяжении многих лет регулярно подтверждается
данными опросов общественного мнения. Несмотря на то, что за годы существования
этой профессии в России многое изменилось в лучшую сторону, люди все еще боятся
обращаться к агентам по недвижимости, считают их лишним звеном в цепочке и
откровенно не понимают, за что они берут комиссионные. Такой проблемы нет ни в
США, ни в странах Западной Европы. Там услугами риелторов пользуются 90%
населения, у нас, по приблизительным оценкам, всего лишь 20%. Однако, по
привычке оглядываясь «а как у них», мы зачастую недооцениваем свой собственный
опыт и достижения. Чем русский риелтор выгодно отличается от американского,
рассказали эксперты Некоммерческого
партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис». Рынку
недвижимости США немногим более 200 лет, российский лишь перешагнул
двадцатилетний рубеж. За это небольшое по историческим меркам время наш рынок
обрел свои черты и особенности, за это же время ему предстояло «нагнать и
перегнать Америку!». Задача, прямо скажем, не из легких. Тем не менее, нам есть
чем гордиться, и есть чему поучить западных коллег. Профессия риелтора, стихийно
возникшая на обломках страны советов, и до сих пор не имеющая легитимного
статуса, постепенно становится престижной и доходной. Даже сухая статистика
подтверждает необходимость и нехватку подобных специалистов в нашей стране:
только в Москве количество риелторов на 1000 жителей примерно в три раза
меньше, чем в Америке. Имеет ли смысл говорить о регионах, где население
отличается низкой мобильностью, и доходность недвижимости невысока? В
ближайшей перспективе рынку потребуется в 1,5-2 раза больше профессиональных
брокеров, чем есть сейчас. Такая потребность в квалифицированных кадрах
обусловлена не только ростом числа сделок с недвижимостью, но и сложными
условиями, в которых зачастую оказываются наши покупатели и продавцы. Организовать
междугородний обмен, разъезд, оформить приватизацию или договор ренты,
проверить юридическую чистоту объекта, получить ипотеку и застраховать сделку,
выступить в качестве психолога между двумя заинтересованными сторонами – все
под силу нашему брокеру. Именно возможность клиента решить жилищный вопрос в
режиме «одного окна» – главное преимущество наших риелторов перед заокеанскими
коллегами. В США агент решает вопрос, исключительно связанный с недвижимостью. «Американские
брокеры глубоко не вникают в юридические, налоговые и финансовые тонкости, -
рассказывает Александр Целыковский,
генеральный директор «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис г.Электросталь». Все,
что связано с обеспечением и проведением сделки, отдается на аутсорсинг.
Риелтор занимается тем, чем и должен, на мой взгляд, заниматься риелтор –
продавцу подыскивает покупателя на наиболее выгодных условиях, покупателю –
подбирает нужный вариант». Однако, в результате, клиенты тратят больше времени
и средств: каждую консультацию (если в ней есть необходимость) приходится оплачивать
дополнительно. «Что касается технологий осуществления сделок, американцы нам в
подметки не годятся, - считает Александр
Целыковский. Они работают только с юридически и физически «чистыми»
объектами». В России же более половины сделок, так называемые «альтернативные»
– с последующей покупкой или продажей. Эти запутанные многозвеньевые цепочки
возникают на почве незрелости рынка недвижимости, дорогой ипотеки и бюрократии.
«Мы вынужденно продвинутые в этих вопросах, - говорит Целыковский. Нам приходится изощряться и придумывать каждый раз
что-то новое, чтобы в таких сложных условиях клиент чувствовал себя максимально
комфортно. Трудностей добавляет и отсутствие закона, регулирующего деятельность
риелторов». Все, что имеют отечественные агентства недвижимости: обучение
сотрудников, тренинги, обмен опытом с западными коллегами, кодексы
профессиональной этики – результат их собственных наработок. Способствуют
развитию риелторства в России муниципальные гильдии, различные некоммерческие
партнерства. Но это встречается редко, особенно на периферии, и считается
исключением из правил. «В основном, наши риелторы живут сегодняшним днем, и это
не радует», - комментирует Александр Целыковский.
Несмотря на более благоприятные условия работы, для американца считается удачей
закрыть 1 сделку за 2 месяца, русские брокеры за это же время оформляют минимум
2-3, а то и больше. Редкие сделки в Америке связаны с крайне высокой
конкуренцией, которая возникла на фоне шокирующей многочисленности риелторов.
Например, в Лас-Вегасе на 400 тысяч коренных жителей приходится 20 тысяч
риелторов. Отсюда и высокий процент комиссии – 5-7% берут американские брокеры
за свою работу. Услуги отечественных «риелторов-многостаночников»
обходятся дешевле – 4-6%. К расходам гражданина США на проведение сделки
с недвижимостью еще нужно добавить транзакционные издержки, о которых
говорилось выше, а также проведение технической экспертизы состояния
объекта. В итоге, за сервис в комплексе жители Штатов платят больше. При этом
складывается парадоксальная ситуация: в США гораздо больше людей обращаются в
агентства недвижимости, чем в России, хотя необходимость в риелторах у нас
гораздо выше, чем в Америке. Потому что сделки, которые проводят наши агенты,
сложнее с точки зрения безопасности расчетов, минимизации рисков потери
права собственности и многих других параметров. «Лучший риэлтор это не тот, кто
просто помогает купить и продать жилье, а тот, кто решает проблемы клиента, -
считает ЕнУнБоку, генеральный
директор АН «Сеntury 21 Римарком», партнер Корпорации риэлторов. Наши
брокеры в этом смысле преуспевают, хотя дается им все намного сложнее». Еще
одно существенное отличие в пользу русских агентств недвижимости – это синергия
с застройщиками и банками, которая систематизирует развитие риелторского бизнеса
в России. Подтверждение тому – стартовавшая в прошлом году программа ПИ-Квик –
одобрение ипотечного кредита сразу в нескольких ведущих банках страны. Доступ к
ней имеют исключительно риелторы или агентства. В Америке ипотечным брокериджем
занимаются отдельные организации, финансовые инструменты используются мало.
Например, они не выводят недвижимость из залога, как это делают наши компании.
При всем уважении к российским агентам по недвижимости специалисты Корпорации не отрицают, что отечественный рынок
по-прежнему во многом уступает западному: в технологиях, законодательной базе,
развитию ипотеки и т.д. Нам есть к чему стремиться. И первая цель – это
создание мультилистинга (МЛС) - информационно-правовой системы взаимодействия
всех участников на рынке недвижимости: продавца, покупателя, посредника. От МЛС
выигрывают покупатели, которые защищены от оплаты двойных комиссионных и
завышенных цен. Что касается собственников: соглашение о разделе комиссионных,
действующее в этой системе, стимулирует всех брокеров к тому, чтобы обслужить
продавца, даже не имея с ним эксклюзивного договора. Трудно переоценить
экономический эффект, получаемый в результате. «МЛС – краеугольный камень в
различии между нашим рынком и американским, – считает Сергей Власенко, президент Некоммерческого
партнерства «КР«Мегаполис-Сервис». У них эта система появилась еще 40
лет назад. Мы к этому за 20 лет пока не пришли, риелторам порой трудно
договориться о разделе комиссии не только на рынке, но и внутри компании. Наша
Корпорация одна из немногих, кто активно работает над созданием МЛС в рамках
Партнерства». Вторая цель – легализовать статус и профессию риелтора. «В
Америке есть такое понятие как «вход в профессию», - рассказывает Сергей Власенко. Нужно пройти
обучение, сдать экзамены, получить лицензию. Мы же пока своих агентов обучаем
сами, и все еще ждем закон о риелторской деятельности. Хотя некое видение
решения проблемы уже есть: будущее риелторства в России – это саморегулируемые
организации, которые разрабатывают собственные стандарты практики. Эти
стандарты должны соблюдать все участники СРО. Государство, в свою очередь,
должно жестко прописать, что нельзя заниматься риелторской деятельностью, не
являясь членом СРО. И тогда исчезнут частные маклеры, рынок недвижимости станет
более цивилизованным. Пока в России насчитывается около 10 таких объединений,
но они не включают даже 1% риэлторов». Источник: НП «Корпорация риэлторов
«Мегаполис-Сервис»
