Ипотека за рубежом: ставки от 2,5% до 7% годовых

Рассуждения на тему ипотеки редко обходятся без сетований на ее дороговизну в России и киваний в сторону Запада, где кредиты раздают всего-то под 3-5%, что позволяет стать обладателем недвижимости не только богачу, но и среднеобеспеченному человеку. Такие цифры, конечно, реальны и заманчивы, однако вовсе не означают, что купить жилье за границей проще простого.

Чтобы оценить доступность иностранной ипотеки для российских покупателей, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие условия приходится выполнять иностранным заемщикам, и так ли доступны кредиты в иностранных банках, как кажется на первый взгляд.
Кризисные тенденции
Как отмечает Валентина Нагиева, генеральный директор компании GFPI BECAR - Greenfiled Property International & Becar Alliance, нерезидентам получить кредит сегодня не так уж просто во всем мире, и в любом случае проблематичнее, чем это было до кризиса.
Мировой финансовый кризис отразился на ипотечном кредитовании: банки стали внимательнее относиться к заемщикам и повысили требования. Особенно это коснулось зарубежных клиентов, ведь проверить их финансовую состоятельность сложнее, чем у резидентов, а искать их в случае просрочек по кредиту дольше и дороже. Поэтому практически в каждом государстве сокращается количество банков, кредитующих нерезидентов, работать с иностранцами соглашаются обычно только крупнейшие кредитные учреждения и международные «монстры» вроде «Сити Банка» или Райффайзена.
По оценкам Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, на Европу приходится абсолютное большинство кредитов, полученных россиянами в зарубежных банках, - около 95%. Евросоюз переживает кризис довольно сложно, и помимо общемировых проблем здесь наблюдается ряд специфических: угроза дефолта Греции, понижение экономических рейтингов Португалии, Испании, Италии и Кипра, опасения по поводу дальнейшей судьбы евро, да и всей еврозоны. «Сегодня имеют место две основные тенденции: с одной стороны, европейские банки «накачиваются» наличными деньгами, чтобы им было проще пройти через кризисный этап, и, как следствие, имеют даже излишек средств, позволяющий охотнее выдавать займы и снижать ставки, но, с другой стороны, ужесточились требования к заемщикам», - сообщает Станислав Зингель. «Большинство европейских банков были вынуждены минимизировать собственные риски за счет отказа от кредитов или ужесточения правил их выдачи», - поддерживает Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance, отмечая, что ситуация ухудшилась даже для граждан еврозоны.
Таким образом, за ипотекой в европейский банк сегодня могут отправляться лишь те заемщики, которые, по мнению кредитных учреждений, являются наиболее надежными: с высокими доходами, подтвержденными официальными документами, перспективными профессиями и серьезными активами (квартира на родине, дорогой автомобиль, ценные бумаги, доля в бизнесе и пр.).
Немаловажным стало и то, какую именно недвижимость приобретают россияне: предпочтение отдается тем, кто выбирает более дорогие дома и квартиры. «Сейчас европейские банки (в первую очередь немецкие, французские и британские) гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков с объемом заимствований от 300 тыс. евро. В кредитных учреждениях считают, что такой клиент, покупающий, например, объект, за 500 тыс. евро и имеющий 200 тыс. евро собственных средств, более надежен. К тому же по трудозатратам выгоднее выдать один кредит на 300 тыс. евро (а лучше на 1 млн), чем «возиться» с пятью заемщиками по 60 тыс. евро», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). В общем, увеличивается доля кредитов, приходящихся на крупные заимствования, а доля небольших займов сокращается. Это справедливо и для большинства других развитых стран, небольшие кредиты на покупку скромных апартаментов относительно просто получить там, где ипотечный рынок еще развивается, например, в Турции, Египте или ОАЭ, либо в тех странах, где строительная отрасль - ведущая и ее развитие поощряется государством, как, например, в Испании. Однако и в этих краях с ипотекой не все просто и доступно.
Внушительные взносы
Сегодня в мире нет такого кредитного учреждения, которое бы практиковало ипотеку для нерезидентов без первоначального взноса, да и займы с минимальным взносом 5-10% тоже ушли в небытие. «Например, до кризиса 2008 года в Англии можно было получить кредит с первоначальным взносом 5%, а сейчас ни один банк в Европе не рассматривает вариант даже с 10-процентным взносом», - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru. Да и имея на своих счетах лишь 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости, с поиском кредитодателя надо очень постараться.
«Если еще год назад можно было получить кредит в странах Европы, располагая 20% от стоимости недвижимости, то сейчас таких программ у банков практически нет. Речь может идти только о специальных предложениях кредитных программ, например, в Испании, когда банк желает реализовать имеющуюся у него недвижимость - залоговые объекты. Если же говорить о большинстве стран Европы, то увеличился размер первоначального взноса для русскоговорящих заемщиков», - Кирилл Долгинский (Lowell Finance).
По данным эксперта, минимальный первоначальный взнос в 30% необходим сейчас в таких странах, как Великобритания, Испания, Кипр, Франция.
Взнос в 40% дает «пропуск» к недвижимости Италии, Германии, Греции, Португалии, Швейцарии. Впрочем, есть нюансы: «Сейчас успехом можно считать получение 60% финансирования, а нередко банки устанавливают планку в 50% от стоимости объекта», - утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Если в Италии, Испании, Германии и Греции получить от банка 60% от стоимости жилья сравнительно просто, то в Португалии и Швейцарии первоначальный взнос в 40% - только отправная точка, минимум. В США же дают в кредит не более 50%.
Не стоит забывать, что чем больше первоначальный взнос, тем ниже проценты, а банки более дружелюбны, так что внушительный собственный взнос, как отмечает Кирилл Долгинский (Lowell Finance), - это преимущество при оформлении кредита. Большинство банков будет рассматривать подобную заявку с наибольшим интересом и, скорее всего, не откажет, но, конечно, если с документами все будет в порядке.
Сложности процедуры
Бюрократии в большинстве западных стран ничуть не меньше, чем в России. Иностранные банки очень строго подходят к подтверждению доходов потенциального заемщика, не допуская справки в свободной форме (в большинстве стран и банков просят справку 2-НДФЛ), крайне серьезно относятся к проверке юридической чистоты сделки и к документам на недвижимость, поэтому не обойтись без хорошего риелтора, переводчика, нотариуса и юриста. Услуги этих специалистов стоят денег, и весьма не малых.
Процедура оформления ипотечного кредита, как правило, наиболее сложна там, где ипотека только начинает свое становление, либо, напротив, в хорошо развитых странах с отлаженным механизмом ипотечного кредитования, но не испытывающих нужды в привлечении инвестиций любыми способами. «Сложнее и трудозатратнее получить ипотеку в Англии, Франции, Австрии и Швейцарии. Например, согласно нашему законодательству все документы необходимо заверять у нотариуса, а в Англии могут потребовать еще и заверения у юриста», - говорит Игорь Индриксонс (indriksons.ru). Некоторые эксперты добавляют к этому списку еще Италию и США. А менее запутанные и простые процедуры ипотечного кредитования обычно там, где много строят и ждут иностранных покупателей, например, в Испании, Греции и на Кипре. Довольно проста, по мнению Кирилла Долгинского (Lowell Finance), и схема, существующая в Германии. «Правда, в этой стране функционирует система испытательного срока, в течение которого потенциальный заемщик обязан перечислять определенную сумму из своих доходов на счет в банке, где планирует получить кредит», - рассказывает Анна Козлова, руководитель портала SBEREX.RU (директор ООО «Сберэксперт»).
Привлекательные проценты
Но все трудности меркнут перед привлекательными ставками. В западных странах реально взять заем под 3-4% годовых. А если рассматривать особенные предложения, например, на продвигаемые банком проекты, то ставка может снизиться до 2 - 2,5%. Кроме того, сегодня в каждой стране есть ипотечные программы с плавающими ставками и с фиксированными, выбирая первые, в итоге тоже можно получить 2,5 - 3%.
Справедливости ради надо, правда, отметить, что для нерезидентов кредиты несколько дороже, но даже дорогой европейской или штатовской ипотеке до российской очень далеко. Вообще, «чем более развита страна, тем ниже проценты», - замечает Игорь Индриксонс (консалтинговый портал indriksons.ru).
Самые низкие ставки, по данным наших экспертов, сегодня отмечены в Швейцарии. Кредит в швейцарских франках стоит от 2,1% годовых. «Также невысоки проценты в Монако: при кредитовании недвижимости во Франции банки предлагают займы от 2,5%», - рассказывает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). Однако с точки зрения кредитования эти страны все-таки не относятся к числу самых доступных. Например, банки Монако лояльны только к покупателям элитной недвижимости. «А в швейцарских банках очень жесткие требования к заемщикам, так что получить кредит россиянам крайне сложно. Самые же низкие ставки по доступной иностранцам ипотеке предлагают банки Франции, где плавающие процентные ставки начинаются от 2,3% годовых, а фиксированные - от 3%», - рассказывает Анна Козлова (портал SBEREX.RU («Сберэксперт»)). По данным Игоря Индриксонса (консалтинговый портал indriksons.ru), примерно такие же проценты предлагаются в Великобритании, а в Германии и Австрии ставки выше, но ненамного - от 3,2 - 3,5%.
Правда, это минимальные значения, так же как и в России, они доступны только тем, кто претендует на кредит, располагая большим первоначальным взносом (более 50%), и не собирается растягивать выплаты более чем на 7-10 лет. Если же собственных средств всего 20-40% и заем оформляется на 20-30 лет, то, по оценкам Дениса Евсеева, управляющего партнера KINGSLAND, в Западной Европе средний процент составит 4 - 4,5%. «В Греции ставка составит от 5,3% до 8%, на Кипре - от 5,3%, в США - от 5,5%», - рассказывает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). В Турции, где идет становление рынка ипотечного кредитования, проценты еще выше - до 7-8%. Но самые высокие ставки, по данным Игоря Индриксонса (indriksons.ru), в Латинской Америке - порядка 20-30% - они даже опережают российские показатели.
Ну а более подробно с размером ставок можно ознакомиться в таблице, предоставленной Станиславом Зингелем (Gordon Rock):

Естественно, низкие заграничные ставки крайне заманчивы, однако влезать в долги только потому, что кредиты дешевы, бессмысленно. Отваживаясь на ипотеку и выбирая страну и зарубежный банк, надо быть очень внимательным. Почему - об этом мы расскажем в следующий раз.
Резюме журнала metrinfo.ru
Ипотека за границей, несомненно, привлекает россиян: кредит на квартиру можно получить под смешные для нашего покупателя проценты. Правда, совсем уж обольщаться не стоит. За границей точно так же, как и у нас, потенциальные ипотечники проходят банковские проверки и оформляют внушительный пакет документов, причем относятся к иностранцам-нерезидентам всегда более настороженно. С ними работают далеко не все банки, а те, что работают, хотят гарантий платежеспособности и требуют внушительный первоначальный взнос.

Как получить гарантированный кредит чужими… ногами?

Среди компаний разного профиля, работающих на рынке недвижимости, встречаются и такие - ипотечные брокеры. Назвать их совсем диковинкой нельзя; с другой стороны, на наш взгляд, вряд ли все потребители хорошо понимают, что за услуги эти фирмы оказывают, на каких условиях работают. И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в данном предмете.

Кто они и что предлагают?  Для начала попробуем ответить на этот вопрос, ориентируясь на то, что говорят о себе сами ипотечные брокеры, а также их ближайшие соседи по рынку - банки и риелторы. «Ипотечные брокеры - это посредники между банками и людьми, желающими взять ипотечный кредит, - объясняет Юлия Плетнева, генеральный директор агентства «Мэтр Роше Юго-запад». - Они консультируют клиентов по размерам, срокам и основным условиям кредита, помогают собрать нужные документы и подобрать наиболее выгодные программы кредитования». «Ипотечные брокеры помогают клиентам выбрать программу ипотеки, соответствующую конкретным запросам, и определиться с банком, который одобрит кредит. Банку и клиенту удобнее взаимодействовать через  брокера, уже владеющего необходимой информацией по ипотечным кредитам. Другой вопрос, может ли позволить себе клиент такие услуги и насколько он нуждается в них», - говорит Светлана Гордеева, начальник отдела продаж розничных кредитов, ОАО «Флексинвест Банк». Казалось занятие не очень сложное: все банки не только не скрывают свои ипотечные программы, но и активно продвигают их - скажем, с помощью рекламы. В чем проблема - ходи по сайтам да сравнивай! Но не все так просто... «Лет 10-12 назад, на этапе становления рынка ипотечного кредитования в России, банков, выдающих населению жилищные кредиты, было не так много; соответственно невелик был и выбор ипотечных продуктов и программ, - говорит Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис». - Но сегодня ситуация поменялась коренным образом. Игроков на рынке сотни, ипотечных программ - тысячи. Разобраться в таком изобилии непросто. Условия банков отличаются, и разница в процентной ставке даже в 0,5% может привести к удорожанию займа на многие сотни тысяч рублей». Есть и еще одно соображение. Все хорошо знают, что помимо писаных правил в нашей жизни существуют еще и неписаные, и к сфере ипотечного кредитования это имеет самое непосредственное отношение. Некоторые банки, на словах привечая всех потенциальных заемщиков, на деле очень не любят некоторые их категории. Например, отказывают владельцам собственного бизнеса, считая их доходы недостаточно надежными. «Ипотечный брокер знает процедуру внутреннего андеррайтинга банков, - отмечает Евгения Таубкина, генеральный директор компании «НБИК». - Мы работаем с 2004 года и знаем не только декларируемые, но и реальные условия банков. Кредитный брокер поможет взять ипотеку, даже если у заемщика не хватает средств для внесения первоначального взноса, есть отказ в предоставлении ипотечного кредита, нет официального подтверждения доходов, стаж на последнем месте работы менее шести месяцев, плохая кредитная история и т.п.».

Границы ответственности  Принципиально важный аспект (и поэтому мы решили вынести его в отдельную небольшую главу) - в какой момент услуга ипотечного брокера является оказанной? Подходя формально - это одобрение банком человека в качестве своего заемщика. Вы просили урегулировать отношения с банком? Вот мы и урегулировали! Но в действительности сложнее: определенный - и вовсе не такой уж маленький - процент одобренных заемщиков до сделки не доходит. Кто-то на самом деле не справился, а кого-то банки откровенно «рубят». Например, последовательно отвергают предлагаемые квартиры: в той перепланировка, в этой деревянные перекрытия... Поэтому, рекомендует Евгения Таубкина («НБИК»), лучше иметь дело с брокером, у которого услуга считается оказанной только после выдачи кредита.

Или сотня, или сотни... Вопрос о том, сколько ипотечных брокеров работает на рынке, вызвал среди наших консультантов разногласия. Главная проблема сводилась к тому, кого считать брокером: компанию, которая предлагает исключительно перечисленные в предыдущей главе услуги? Или гордого звания брокера достойны и риелторы - они ведь, будучи практиками, хорошо осведомлены об условиях банков и тоже могут помочь. (Здесь автор считает уместным привести собственный опыт: некоторое время назад я сам брал ипотечный кредит. Сопровождала сделку риелтор, которая с этой работой справилась прекрасно: нашла банк, сообщила, какие нужны документы и т.п. И через андеррайтинг провела: в офисе банка я в первый раз оказался только в день сделки. На мой взгляд, эта агент и есть ипотечный брокер - хотя на ее визитке красуется просто «специалист по недвижимости».) Но вернемся к нашему рассказу. Если исходить из первого («зауженного») стандарта, то брокеров - более сотни. «По нашим подсчетам, на российском рынке сегодня работает свыше 100 брокерских компаний, - говорит Виктор Кирсанов, начальник управления по работе с клиентами ОАО «Банк «Западный». - В десятку крупнейших входят «Кредитмарт», «Инкредит», «Фосборн хоум», «СОЛХАУС», «Содействие», «Рива Бранч», «Служба финансовых решений», «Независимое бюро ипотечного кредитования», «ОГРК-Центр», «Деалса». Ту же цифру назвала и Юлия Плетнева («Мэтр Роше»). Что до толкования «расширенного», то тут речь идет не об одной сотне, а о многих - и это только в Москве. «Почти в каждом агентстве недвижимости есть свои ипотечные брокеры, - говорит Юлия Плетнева. - Как правило, профессиональные брокеры работают с 40-50 банками и более, а риелторы знают банков 20, что тоже немало». Отметили наши консультанты и заметное сокращение количества ипотечных брокеров после кризиса 2008 - 2009 годов, а также их определенный «переток» в смежные сферы деятельности - некоторые, к примеру, попытались сами заниматься риелторством. «Однако в последние полтора года этот сектор начал оживать, следуя за развитием кредитного рынка, увеличением спроса на ипотеку со стороны клиентов, а также ростом количества банков, предлагающих ипотечные продукты», - отмечает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов «Росбанка».

Сколько их услуги стоят?  Цена - предмет вроде бы необычайно простой, но установить ее точно совсем не просто. Если спрашивать впрямую, то ответы сводятся либо к процентам от суммы кредита (например, по мнению Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость», она составляет 1-3% от суммы кредита), либо в некоей фиксированной величине. Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», называет цифру от 50 тыс. руб. Правда, дальше начинаются нюансы. Первый - сложность работы. В контексте нашего разговора сложный клиент - это тот, который не может предоставить банкирам столь любимые ими справки по форме 2-НДФЛ. «Если заемщик - индивидуальный предприниматель, либо основной доход он получает как учредитель бизнеса, то услуги ипотечного брокера будут стоить дороже, - убежден Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы. - Этим категориям банки дают ипотеку хуже всего». С последним тезисом полностью согласна и Юлия Плетнева («Мэтр Роше»). Она называет цифру до 10% от суммы кредита - для самых тяжелых случаев, когда помимо документов, подтверждающих доход, обнаруживаются еще и проблемы с предыдущей кредитной историей заемщика, недвижимостью, которую он хочет приобрести и т.п. «Суть: чем хуже справки, тем выше комиссия брокера», - подводит итог эксперт. Второй аспект - услуги ипотечного брокера могут оказаться для клиента и бесплатными. Это в тех случаях, когда человек обращается в агентство недвижимости с просьбой подобрать квартиру, и труд по общению с банком его риелтору оплачивается в счет основной комиссии. Ясно, что вопрос о стоимости именно «ипотечно-брокерской» услуги здесь останется без ответа: вычленить из общей суммы, которую вы заплатите агентству, эту составляющую невозможно. Есть и третье соображение по цене. Ипотечные брокеры не устают напоминать, что получают от банков преференции, с учетом которых все деньги, заплаченные вами, окупятся сторицею. Евгения Таубкина («НБИК») приводит простой расчет: клиенту нужен кредит в 3,5 млн на срок в 15 лет. Если в банке вам предложат ставку в 12,5% годовых, а ипотечный брокер сумеет предоставить 11,5%, последующая математика будет выглядеть так: ежемесячный платеж составит в первом случае 43 тыс. 138 руб., а во втором - 40 тыс. 887 руб. Экономия каждый месяц 2251 руб., за 15 лет набегает более 405 тысяч. А брокеру вы заплатите всего 2% (т.е. 70 тыс. руб.), плюс он возьмет на себя все хлопоты по получению ипотеки.     metrinfo.ru